#房地产

一手房销售面积数据整体还是很难看，一线城市勉强凑合，但二三线城市真是没法看；二手房成交面积数据还可以，但请注意这只是19个城市的数据，也即只包括一线城市和强二线城市，其他城市的情况怎么样是不知道的；而且，这只是面积数据，价格掉了多少也是不体现的。

一手房销售面积数据整体还是很难看，一线城市勉强凑合，但二三线城市真是没法看；二手房成交面积数据还可以，但请注意这只是19个城市的数据，也即只包括一线城市和强二线城市，其他城市的情况怎么样是不知道的；而且，这只是面积数据，价格掉了多少也是不体现的。

一天之内杭州西安先后解除楼市限购，全国仅剩6地限购，这种趋势只会越来越强。浙江作为全国的经济大省，省会杭州都取消了限购，其他的省份也没任何理由绷着。房地产最后剩下的就是一线城市的政策出台。 房地产行业的困境反转是大概率，但政策传导到数据还需要一定的时间，房地产的稳住，对整个市场和外资预期来讲是正向鼓舞的。

杭州一脱到底，几个城市应出尽出。 但目前看，这个行业最大的核心问题是不当经济发动机了，连夜壶都不当了，期间造成的经济阵痛内部消化。 相应的，买房致富的底层逻辑不复存在，各种政策只是为了托着价格去泡沫去库存，没接盘的了开俩扣子找人接盘，照此发展，买房的预期收益大打折扣--买盘减少--解扣子找接盘，形成一个下降的负反馈，政策在里面只负责修正下降通道的斜率，但改变是看不到的

万科瘦身自救，先把原本要建总部的地块卖了。 5月8日，深圳公共资源交易中心官网挂出了一宗T208-0053商办地块的交易信息，该地块位于深圳湾超级总部基地，转让的起始价约为22.35亿元。2017年底，深圳湾超级总部基地出让了两宗商服用地。T208-0053地块，即为此次转让的，当时万科以底价31.37亿元拿下该地块，楼面价为1.88万/平方米。另一块编号为T208-0054的地块，被大家的老朋友恒大集团以55.52亿元摘得。2022年11月，该地块深圳市安和一号房地产开发有限公司以75.43亿元接盘。

当散户还在为地产行业的前景担忧、为开发商是否暴雷吵得不可开交时，机构已经在悄悄大笔买入了。 盘中完成调整，保利发展、招商蛇口、新城控股等公司均大幅上涨，难道是我等散户资金可以推动的吗？分析问题，不要带有主观好恶，不要受自己持仓盈利或者套牢的影响，得出的结论可能会更客观一点。

中国楼市的问题主要是两个，一个是供给；另一个是租售比太低。 这里我主要说说供给的问题。中国经济增长过度依赖投资，而投资很大程度依赖房地产投资。中国的房地产投资又分成两块，一块是保障房，一块是商品房。 目前商品房新开工时下来了，但保障房的投资是在增长的，这一块在租售两个方面，都在增加楼市的供给。 而商品房新开工下来了，但由于保交房，增加了很多没卖掉的现房。 两房属于需求端发力，但供给还在增加，单单需求端发力是没用的。

要是说中国经济摆脱地产影响逐步复苏，我还可以信。 非要吹地产，我是不敢信。

关于xx 细分法案，导致资金回流只是一种发酵的说法 因为回流也不一定买股票做风险投资，风偏对应不上 但地产的供给侧改革让资金看到了下行的阶段性放缓 所以，连跌三年，没有极致负面的方向且与经济相关的 分歧都可以买 主线回归顺周期的可能性增加 ​​​

港股互联网腾讯美团阿里之类的，最近上涨的逻辑其实是分红+利润稳健+现金流稳定，除了不属于中字头，其实逻辑跟“中特估”一样的。 其实本质上还是前几年“平台经济反垄断”和“防止资本无序扩张”的正面作用。如果当年的互联网公司继续无止尽烧钱搞外延式并购，这两年不光要杀估值，还要杀盈利。 被动停止外延扩张三年后，杀完估值发现——好家伙，财务状况稳定了，手头大把的现金可以用来分红回报股东，符合当前的时代特征，直接又把估值给涨回去。 包括地产也是一个道理，真正活下来的龙头就是能够吃进剩下的市场份额，这个逻辑当然是对的，只是说地产的周期太长，你不好判断哪些地产能“活下来”，哪怕是万科也出了这么多乱子。所以地产的真正周期反转没那么快。 所以说，投资这件事，真的是塞翁失马焉知非福、祸兮福所倚...凡是都有两面性的

这么良心，要点赞 肇庆商品房实行按套内面积计价宣传销售5月3日，肇庆市住房和城乡建设局发布通知，宣布从2024年5月1日起，在全市范围内商品房将实行按套内面积计价宣传销售。该通知旨在规范商品房销售行为，减少因房屋面积、计价造成的矛盾纠纷，维护市场环境，保障交易双方的合法权益。

反弹还是反转:投资的难点就是你不知道未来。地产股下跌好几年了，反弹一直有，有好几波大的反弹，翻几倍这种。但是你很难把握。比如这次，是一日游，翻倍游，还是彻底反转了?无从得知。 对这个行业我是不建议新手买的，连我都扛不住，太刺激了。 基本面也无从研究，连路劲，万科这种都能风雨飘摇，你还怎么选股? 我目前的策略就是不动。

本来想观测一下资本市场的反应, 结果变成猛拉房地产, 有点看不清楚反应到底如何了 .....

（接上条）你看罗斯福多聪明，他没说雇一群人来挖坑，再雇一群人挖更多的坑。因为要是这样，迟早会没地方再挖坑——更可怕的是，人们很快就会发现，挖坑纯粹是消耗过剩产能的无用功，货币贬值的预期马上就会起来。 而挖坑填坑就不一样了，又不新增占地，又不容易被发现，大家干活的时候都觉得是在创造价值。 “回归主城”、“房票”、“原拆原建”，其实都是同一个意思——在没有净增量的情况下创造房地产GDP。 而且还有一些附加的优点，比如这些政策更多的是针对财富相对充裕的城市老人，比如动迁居民更愿意选择离原有居住地近的新房而降低货币化拆迁户的比例。 所以未来，房价上涨很大概率将从中心城区开始，而那些新区新城，只有自求多福了。 搞清楚了这个逻辑，也就能明白为什么天府新区被划出中心城区，东部新区被有意无意定义成简州新城。 我老丈人前阵房子要动迁，他来问我要钱还是要房，我到处打听学习，才发现去年有“回归主城”这个政策，才会开始想“回归主城”和“开发新区”的本质差异。然后果断建议要房。 老丈人很高兴，我用我的专业能力帮他做出了合理的投资决策，他高度认同我的“要置身事内才会认真研究”的说法。

成都解除限购的消息今天闹得沸沸扬扬。 我觉得这个政策短期影其实有限，反而是去年出台的另一个关于房地产的政策才更值得关注。 “回归主城”。去年这个政策出来的时候，我半体制内房产智囊机构的朋友跟我说这个风向很重要，值得认真研究。我却不在意——口号每年都喊个新的出来，有毛用。 直到最近沿海地区的“房票”、“原拆原建”逐渐落实，我才开始认真思考这些政策与之前的开新区政策到底有什么本质不同。 核心在于“没有净增量”。 以前房地产拉动的办法是起规划开新区卖地建房卖房给六个钱包上杠杆，房贷一办，GDP就出来了。现在买得起房的都买了，买不起房的也躺平了，再开新区建新房只有卖给鬼去。更何况每套新建成的新房都是压死现有房价的新稻草。 但不建新房吧，整个房地产产业链原地爆炸，空出来的GDP缺口新三样不知道要赶多少年才能填平，这期间要是跟鹰酱的憋尿大赛输了，那就啥都没了。 那如何在不增加总套数的情况下保住产业链呢？ 当年罗斯福评价他的凯恩斯主义政策时打了个通俗易懂的比喻——雇一群人来挖坑，再雇一群人来把坑填上。

按照基本面继续恶化线性推导行业和公司的净资产从而进行估值，不仅错误而且没有意义。只要这个行业不会消亡，业内主要公司渡劫之后一定会再次扬帆远航。行业低估之际，不妨用行业总市值与其他行业横向对比，更有意义。这一点，在A股不长的历史上，也得到过多次验证。

北上资金本周（4月22日~4月26日）净买入257.96亿元，周五净买入224.29亿元，单日净买入创陆股通开通以来的新高。 从行业看，房地产行业获北上资金大举加仓，持股数量由上周末的23.63亿股增加至25.95亿股，增幅达9.83%

对于地产业，我的观点是，总体来说，地产没可能回到从前了。 现在才是正常的。过去的价格与成交量不正常。 换言之，现在很好，现在才是可持续的。以前就是泡沫炒作。 成交量：未来四五年新房一年7-8亿立方米比较正常。去年12，今年10左右，还是高。 价格：可以自己算。居民住宅房租收益率2%以内，就是贵。3%以上便宜，甚至可能低估。房价收入比，如果5倍左右，便宜；15-20倍以上，贵。 北京上海之类可以放宽一些，因为有就业医疗教育软硬环境的巨大优势，面向全国有钱人，可能是六个钱包支持。 另外，这个收入得看白领与中产阶级，不是看底层收入。

今天，你买地产股了吗？没有任何利好，地产股纷纷大涨，这就是市场见底的标志性信号吧？也许，极度悲观下的极度低估本身，就是最大的催化剂。 从机构的持仓和球友的反馈来看，绝大不部分投资者早已对地产股深恶痛绝，都是绝对的空头，自然也是未来的多头。过年三年地产股投资者被蹂躏的次数太多，此时此刻，也没有多少人相信地产股已经见底。然而，这很可能是事实。 此轮剧烈的调整触底，地产股将迎来长周期的投资机会，相信未来数年赚钱的机会很多。 这几天我只用自有资金陆续买了13万股万科企业和一点 房地产ETF、新城发展 ，相比以前杠杆资金投资时的持仓少了很多。有多少能力办多少事吧，不是咱该赚的钱也赚不到。 想不到，已经是暴雷待遇（估值）的万科，涨起来还是最慢的尿性，比不上同为三好生的龙湖集团，比不上已经暴雷的融创中国，也比不上无人看得上眼的新城发展。

对于房地产的各种传言，不需要纠结于各种版本，拼这种信息我们会有优势吗？我们还是回归本源，找寻市场的根本逻辑，然后再考虑对策。 对于房地产的问题，我们只需要坚定相信两点， 第一，房子回归消费属性的趋势是不可逆的，想要继续飙升，几乎是不可能的，各个方面都不足以支持，房价对于方方面面的影响还需要辩驳吗？ 第二，房地产也是个产业，是一个大概率会一直存在的产业，经历波动后大概率会企稳的，只不过，这个企稳的时间点，我们不知道，还需要观察。（市场有风险，投资需谨慎）