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地产股我是绝不碰的，无论涨得多好。 这是基于周期思维的选择性判断。 短期情绪上涨我也不碰 ​​​

今年，央企和地方国企也开始谨慎拿地了。 据报道，9月5日，在一家国有房企的区域投资部门任职的王强，看上的一个地块开始竞价，位于一线城市产业聚集区，有较好的需求支撑，根据他和同事的综合研判，预计一年时间可以清盘。 该地块起拍楼面价4.9万元/平米，目前周边二手房价普遍低于5万元。总部认为，未来项目的利润和去化难以平衡，不同意参拍。 年初，王强所在公司的计划投资额在100亿元左右，但前8个月的权益拿地金额不到30亿元，相当于2023年一个月的拿地额。王强说，不是不想拿地，而是大部分土地不符合投资要求。 从今年开始，公司的投资标准从原来的8个增加到13个，全部符合才能投资。 数据显示，前8个月，全国土地成交金额1.42万亿元，同比下降了31%，只有2021年同期的三分之一。 一位上市房企的财务负责人说，一块土地拿错了有可能让公司爆雷，“一点不夸张”。

大家对地产真的有很多期待 我有一个20人的小小群 昨天短短几分钟，发了三遍某社小作文 今天一早又刷了两遍下面这张图 但实际上 这张图是刚出认房不认贷政策的时候，申请利率调整的申请页面 （不代表这次不会降...） ​​​

任泽平说，要试点房屋养老金了，就是房子也会老，预缴一部分养老金，以备房屋维修、保养等。挺好。就一条，不建议让业主交，不要作为变相的房产税。 当年业主在房价、土地财政上已经贡献了，还交了住房维修基金，不应该重复缴纳。 更何况，当年缴纳的住房维修基金存在很多挪用问题，现在还是一笔糊涂账，引发业主、开发商和物业公司的诸多纠纷。

看到有人说深圳写字楼空置率70%，数据不一定真实，但中国中心城市写字楼空置率高，却是不真的事实，且由来已久。很多人把原因归咎于供应过剩以及经济不景气，都有一定的道理，但这恐怕不是问题的关键。 中国中心城市写字楼空置率高企，和中国的产业政策和产业结构调整关系密切。供给侧结构性改革持续快十年，持续的去金融化，发展新质生产力，各地政府对实体经济尤其是制造业提供强大的支持与日俱增。各地招商引资的政策中，工业区用地零地价成为公开的秘密，尽管中央文件早就规定任何地区、部门和单位都不得以任何名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入，但各种奖励政策从来就没有停止过。不仅仅是头部的高科技企业，“瞪羚”“独角兽”“高精特专小巨人”等企业，大多可以低成本获得土地自建厂房和办公设施。 去金融化的结果，是房地产为代表的“无序扩张”行业萎缩，对写字楼的需求萎缩，同时，新质生产力强势扩张，但这部分企业大部分集中在零地价甚至负地价的高新科技产业园区，对中心城区的高成本的写字楼几无需求。

房地产数据前面几个月只是收窄，二手房成交量从重点城市看，还参差不齐。新房销售数据如果能在收储实际启动后收窄或转好，那么外资是会信的。整体的思路还是“政策反馈结合A股看，数据回暖结合港股看”。先导交易在A股，基本面交易在港股。

贝壳Q2的财报可以拿出来讲讲，净收入达234亿同比增长19.9%，净利润同比增长46.2%，基本跑赢大市。比较值得关注的是新的家装业务和租房业务，增速快，对于平抑业绩波动开始发挥作用。 背后有很多原因，值得分析一下。一方面是市场“主动”的选择，二季度看，二手房市场提前复苏的格局已定，以价换量的趋势也比较明显，所以市场上最先释放的需求是刚改置换。核心在于人们已经意识到“住得好”比“买到房”更重要，居住观念已悄然转变。 另一方面，贝壳的思路是对的，因为供给的质量也会影响需求的释放，交易是如此，其他领域也是如此。拿家装行业来说，目前集中度较低、产业链标准化程度有限，贝壳核心是在尝试以产业互联网思维改造行业，在流程标准化、管理体系数字化、商品数据标准化等方面发力，给出更有确定性的解决方案。直观表现就是交付效率：施工工期相比去年同期缩短约11天，主动维保服务实现了全国推广实施，定制家具交付能力也有提升，上半年的一次性安装成功率平均达到约80%。

地产股貌似要构筑一个坚固的双底，之后才真正开始长周期行情？ 4月下旬地产股见底强势反弹，一个月翻倍的不少。5月20日左右我觉得“短期内情绪层面的修复已经基本实现，地产股若要继续上涨还需要基本面的配合”，说实话当时觉得地产股最多是横盘盘整，没想到居然跌了三个月，而且跌幅巨大。比如A股的万科A、金地集团直接跌破了前期低点，港股万科企业跌到了仅高于前期低点8.8%的位置。 这其中原因，当然是基本面不够配合的缘故。地产是在复苏，月销售跌幅在持续收窄。但是，复苏还是太弱了，离市场的预期还有差距。这也反映了除了高净值人士，大量潜在购房人群或者是买了房却烂了尾的潜在置换人群，都在默默舔舐自己的上口，或者默默修复自己的资产负债表。 我想，地产股，尤其是跌得更透的港股地产股，二次筑底迹象如此明显，说明了房地产市场也很难更烂啦？

稳增长方向，房地产是保5的抓手，这点市场都心知肚明，前面有广州部分区县实际执行送户口。深圳昨天也出台了整栋收购优先的收储政策。上海土拍价格开始创新高。这些都是积极因素，至少能理解为边际改善。从整个下半年来看，压实收储，并且推动REITs化，是必须完成的工作项。这一系列政策在去年A股就预演过，只不过现在开始落地而已。至于各地结合吸收就业人口而配套的租赁补贴等等，结合收储，正好一石二鸟。这个方向下半年会有交易机会，但高度还是会受实际的二手房成交数据、新房开盘情况影响。前几天看到一组数据，比照超一线和日本东京的销售数据，销售端已经基本下滑到位了。且当做边际改善看，是否困境反转，等数据确认。

市场传闻深圳进一步放开限购，地产股午前异动拉升。 接近中午时分，地产股异动拉升。深物业A涨停，珠江股份、大名城、空港股份涨超5%，新湖中宝、深振业A、我爱我家、沙河股份、特发服务等跟涨。 市场上传来关于深圳楼市的重磅消息：限购进一步地放开。目前核心区域的范围要进一步地缩小，保留部分的热点范围；豪宅放开限购；豪宅有关的税费或者是门槛的进一步降低等利好。 但截至发稿，上述传闻仍未获得官方证实。

从中原地产统计的二手房价格指数来看，一线城市基本全部都跌到了16年上半年的价格区间。 这似乎能够解释为什么7月后新房成交回落（也有供给不足影响），但一线城市二手房成交量韧性较强。 因为16年买房的业主在价格跌破成本、15年买房的业主即将亏本时，离场套现意愿比较强烈。 注：上海广州无二手房成交量可比数据。

现在还在猛do地产股的人，用头铁来形容都算轻了，冥顽不化。 地产周期见底，这些地产股都不一定见底。 因为你根本不知道——哪些地产公司能“真正活下来” ​​​

房子的居住消费属性很重要，但资产属性同样重要。任何国家任何时代的房产，都是同时具有两个功能的。 资产属性最重要的就是保值增值，居住消费属性重要的是性价比。 如果打击了资产属性，只单纯追求居住消费属性，价格暴跌，资产属性购买者就会离场，造成短期急剧的供需失衡，再导致价格进一步下滑。 而价格不断的下滑，不但不会刺激消费需求，反而会使居住消费购房者观望，等待更便宜的价格。价格不断的下跌，就会不断的等待。 最终螺旋下降的漩涡。

地产这几天还是有人看的，其实我本人不怎么看地产。但在这个阶段，地产能稳住，对稳预期作用很大。北京拍了三块地，我翻了一下细节，东城区金鱼池那个迷你地块拍出来了溢价，远郊的没有。所以还是要区别看，核心城市核心区块还是有购买力支撑的。现在的C端政策考虑到虹吸效果，没有松绑北上的核心区，算是留了后手。至于坊间传的段子，什么按揭抵个税这类的，个人觉得没那么容易兑现。倒是可以期待新旧房贷之间的水差下降，但这需要等到汇率和利率环境到位。

地产短线企稳应该是定局了。今年6月份下半个月，30个大中城市商品房成交面积小幅环比上行。16城二手房成交面积也环比小幅上行。 2003年1-5月，前100房企新房销售额同比上升3.9%；整个上半年所有商品房销售同比增长1%，基数较高。所以，今年1-6月数据难看，同比下滑4成左右。但是，由于去年房产交易数据是从6月开始明显下行，去年下半年主要房企新屋销售额同比降幅在3成出头，基数大幅走低，故今年6月以后的同比数据会好看一些。 保利、中海、华润、招商、绿城、滨江、越秀、龙湖、金茂、金地、绿地、碧桂园、世茂、首开、城建、雅居乐、龙光、合景泰富等地产商（近一半是民营），今年6月销售额均是同比增长。 整体来看，未来新房、二手房同比应该都是企稳或小幅回升的势头了，原因两个：一个是去年基数低，一个是各种利好政策出台，如果LPR下半年能够有1-2次降息（我个人认为今年底或明年初应该会有降息），也许目前就是短期底部。 我还是认为未来几年商品房的新房销售面积应该是8亿平米左右，比23年的11亿减少30%。这个想法比多数分析师悲观。今年可能也只有9-10亿平米。大反转是没什么可能了。主要城市的二手房

中国1-5月房地产开发投资同比下降10.1%，1-4月降9.8%；新建商品房销售面积下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%；新建商品房销售额下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%；房地产开发企业到位资金下降24.3%。5月份，国房景气指数为92.01。 看数据，过去一个多月的地产政策，对楼市销量的改观并不明显。 疲软。 宽松政策已经无法带动房地产销量了。 其实，自住和投资两条路。当投资需求基本没有之后，自然是难的。除非，房价下降，让市场算得过账，租金回报率与国际4-5%接轨。这样，有钱人一算账觉得可以投资了，这样投资的需求才会逐步释放。否则，在房价没有预期的情况下，没有投资需求进场，独木难支，销量难有起色。 其实，一些地方政府收储房子，就是一种投资的属性。另外，上述的投资并非要炒房价，而是一种租金回报率的角度来看待楼市这个市场。 我只讲国际的情况，现在有一线二线城市，个别区域有达到的。一线城市要达到，可能比较困难，巅峰时是1.5%，现在部分是2.5%，到3%就不错了。要么房价跌，要么房租涨，二者必有一种。如果房价不跌，房租要涨，说明整个社会找到了新的增长动力能顶住房子

安徽芜湖的楼市，出台了一个类似“共有产权”的新玩法。 《关于优化芜湖市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》称，鼓励房地产企业探索购买部分产权的销售方式，通过合同约定，购房人可以先购买房屋部分产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，购房人可租赁使用，购房人购买剩余产权时，已支付的租金可抵扣购房款。 此举有助于降低刚需的上车门槛，但仔细想想，此前的“共有产权模式”似乎没什么声量了？ 一些衍生的问题也需要考虑：例如，如果开发商将持有的产权部分进行抵押，抵押权人如何行使抵押权？如果烂尾楼了，银行如何保障债权，要不要收走一半的房子？

其实地方低价回购房产，完全是一个划算的措施。 这些地正是几年前高价卖出的，现在低于成本价回收，不但白得了房子赚了差价，还增加了税收与就业。 房价跌了，没房子的拍手称快。低收入群体可以有保障房。地产商虽然亏了，但毕竟有了流动性能活下来了。 只不过呢，地方早就把当初的土地出让金再借几倍负债给花完了，也没钱收购。 所以，还得辛苦发债印钞。

茅台的高点就是居民部门杠杆率的高点。 当居民部门杠杆率攀不动了，茅台的预期就消失了。 股价同步开始反应。 这里用茅台做代表，而事实上，几乎所有白酒股都适配、。 区别无非是，其他跌的更狠，没有茅台资金抱团牢固。 所谓白酒，本质上就是房地产，就是房地产背后的居民部门负债。 哪有什么岁月静好的长预期高利润，什么好企业非卖品，背后一定会找到负重前行者。

看了一些网上大V讲房地产，上一轮莫名奇妙的赚钱和输钱，其实大多数人还是输在不专业，连基本的会计报表都没仔细研究。这里我从会计的维度讲一个指标，其实这个指标我也很少看到专业的地产分析师清楚的讲过，其实是个投资的常识，对研究房地产等高杠杆行业非常有用。这就是从EVA的角度，EVA其实很好理解，就是做一笔投资，到底赚不赚钱，现在有些银行也在用这个指标考核，EVA=ROIC-WACC，就是股权和债权投入的收益率减去其成本，（ROIC，WACC如果不理解请自行百度），如果大于0，那么就是赚钱的生意，如果小于0，就是明斯基说的庞氏融资阶段了，至于为什么不用ROE，因为这些高杠杆企业ROE会骗人，没有算债的成本，容易做出来骗小白。 融创和恒大的ROIC情况，很明显21年中报后就藏不住了，ROIC和ROE分化也越来越大了，而且20年末的时候ROIC就实际上和高企的贷款和非标融资成本差不多了，就快到庞氏阶段了，21年就都1到2个多点了，覆盖不了利息成本进入庞氏阶段了。 再看万科，龙湖和滨江，ROIC比较稳定，加上银行支持力度好，融资成本相对低，EVA还是正的。所以EVA对于高杠杆行业的判断非常重要。