看了一些网上大V讲房地产，上一轮莫名奇妙的赚钱和输钱，其实大多数人还是输在不专业，连基本的会计报表都没仔细研究。这里我从会计的维度讲一个指标，其实这个指标我也很少看到专业的地产分析师清楚的讲过，其实是个投资的常识，对研究房地产等高杠杆行业非常有用。这就是从EVA的角度，EVA其实很好理解，就是做一笔投资，到底赚不赚钱，现在有些银行也在用这个指标考核，EVA=ROIC-WACC，就是股权和债权投入的收益率减去其成本，（ROIC，WACC如果不理解请自行百度），如果大于0，那么就是赚钱的生意，如果小于0，就是明斯基说的庞氏融资阶段了，至于为什么不用ROE，因为这些高杠杆企业ROE会骗人，没有算债的成本，容易做出来骗小白。 融创和恒大的ROIC情况，很明显21年中报后就藏不住了，ROIC和ROE分化也越来越大了，而且20年末的时候ROIC就实际上和高企的贷款和非标融资成本差不多了，就快到庞氏阶段了，21年就都1到2个多点了，覆盖不了利息成本进入庞氏阶段了。 再看万科，龙湖和滨江，ROIC比较稳定，加上银行支持力度好，融资成本相对低，EVA还是正的。所以EVA对于高杠杆行业的判断非常重要。