作者｜朱振鑫
头图｜视觉中国
在上期内容当中，我们主要为大家讲解了本轮复苏当中房地产行业出现的一些“异常”现象，今天我们来继续为大家讲解。
在经济下行压力的倒逼之下，本轮政策宽松的力度并不小。基建等传统政策敏感型领域都有明显复苏，但往常对政策也极其敏感的房地产却成了例外，同样的刺激政策并没有换来和往常一样的强劲复苏。不管是居民端的销售还是企业端的拿地投资，对刺激政策的反应都明显钝化，甚至部分环节还在加速下滑。
归根到底，不是短期刺激的力度不够，而是房地产的中长期趋势变了。过去房地产处于加速上升的“电梯”当中，即便刺激力度没那么大，房地产也有强劲的向上动力。但现在这个“电梯”上升的速度已经大幅放缓，甚至开始转向下降，在这样的变化之下，短期刺激政策的效果会大打折扣。
1、人口结构
第一个变化是人口结构，刚需人口从快速增长转向加速下降。
长期来看，房子的需求主要取决于人口结构。从刚性需求来看，主要包括两类，一是年轻婚龄人口的刚需，二是新增城镇人口的刚需。从改善性需求来看，主要取决于人口的收入结构和居住面积。其中最重要的就是两类刚需人口，而目前来看，这两类人口都迎来了从快速增长到逐步下降的拐点。
从年轻婚龄人口来看，在2013年前后已经见顶，2015年之后加速下降，未来可能进一步加速。2021年全国婚姻登记仅764万对，比2013年1347万对的高点下降了43%。新生人口见顶要晚一点，但2021年956万的出生人口也已经比高点下降了46%。如此快速的下降并不单是因为年轻人结婚生子的意愿下降，更重要的是婚姻和生育的适龄人口已经拐头下降。
根据统计局的数据估算，20-29岁人口差不多也是在2013年前后见顶，到2021年已经下降到1.6亿左右，降幅30%。这种刚需人口基数的下降叠加结婚生育比率的下降，直接导致房地产的婚龄、育龄刚需持续下降，而从各个国家的历史来看，在进入中等收入阶段后，这几乎是一个不可逆转的趋势。
从新增城镇人口来看，城镇化还没结束，但速度已经明显放缓，长期来看城镇化率可能逐步趋于稳定。中国的广义城镇化率在2022年达到65.22%，虽然可能存在一定的低估（部分进城务工人员并未计入），但相比发达国家80%以上的平均水平还是有空间的，中国的城镇化还没结束。
但一个不争的事实是，中国城镇化的速度正在明显放缓。2022年城镇人口仅新增646万，相比2011年近3000万的历史高点下降了80%左右，而且最近6年下降速度明显加快。
一般到了城镇化后期，城镇化速度都会自然放缓，主要是三个原因：
首先，城镇化后期的城市房价已经涨到高位，生活成本太高，性价比下降，很多人可能无法适应城市的生活压力；
其次，现在名义上农村人口总数还有5亿左右，但实际上很多可能已经进城务工，只不过没有统计完全；
最后，农村人口的年龄结构已经严重老龄化，有就业能力的年轻人口大部分都进城务工了，而剩下的人口以中老年人口为主，这部分人口转化新城镇人口的比例和速度有限。
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