作者｜朱振鑫
头图｜视觉中国
每一轮经济复苏期，尤其是在复苏的初期，核心动力一定是政策刺激的外生性需求。在经济下行的持续冲击下，消费、制造业等内生性需求很难在这个阶段逆势恢复，所以只能依靠宽松政策的刺激，而其中最重要的刺激点有两个：一个是基建，另一个就是房地产。
我们在之前的内参中讲过，本轮复苏期大概率不如2016年和2019年，上山的路会更艰辛。其中最重要的原因就是房地产已经不可同日而语，而从今年以来的市场表现来看，房地产复苏的确偏弱，而且有很多看似“异常”的现象是以往周期中从未出现过的。
第一，从居民端来看，购房需求对货币刺激的反应严重钝化，房贷不仅没有明显增长，甚至史无前例的阶段性下降。
经过一年多的降息周期，房贷利率从去年底就已经降至历史最低的4.26%，今年一季度又进一步下降至4.14%的新低，相比于本轮周期高点（5.63%）已经降息近150个基点，针对地产的货币政策可以说是极度宽松。按照历史规律，这样的宽松都应该带来房贷的大幅增长。
2019-20年降息周期中，在降息仅40个基点、最低利率仅5.34%的刺激下，居民中长期贷款的年度增量（TTM）从5.2万亿大幅增长到10.5万亿，翻了一倍多，贷款余额在降息后两年增长40%。
2014-2015年降息周期政策力度更大，利率下调240个基点以上，最低利率降至4.52%。由此带来的信贷增长自然也更加强劲，居民中长期贷款的近12个月增量（TTM）从2.2万亿大幅增长到6万亿以上，增长近两倍，贷款余额在降息后两年增长59%。
而在2021年以来的这轮周期中，虽然降息力度远强于2019-20年周期，利率绝对水平也比2014-15年更低，但房贷的反应却十分平淡。
在2021年底启动降息以来的一年半时间里，居民中长期贷款的近12个月增量（TTM）从6.1万亿最低跌至2.2万亿，防疫调整半年来也仅恢复到2.5万亿左右，仅相当于降息前的40%多，居民中长期贷款余额仅增长8%。而且在2022年2月、4月和2023年4月三次出现单月房贷负增长的情况，也就是说，居民购房情绪极度低迷，还款超过了新增贷款，这在历史上一次也没出现过。
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