本文来自微信公众号：深鲤数据（ID：Shenli-data），作者：深鲤，原文标题：《中指控股离CoStar还有多远？》，头图：视觉中国
2022年12月22日，中指控股宣布与母公司全资子公司CIH Holdings及CIH Merger Sub Holdings签订合并协议及计划，合并完成后将从资本市场退市。此前在2022年8月23日，中指控股就曾公告收到原美股上市公司房天下提交一份初步非约束性提案，房天下拟收购中指控股所有流通在外的A类及B类普通股。
而仅仅四年前中指控股才完成分拆上市。2019年6月11日，中指控股从房天下(SFUN.US)分拆出来在美国纳斯达克交易所单独上市。根据规划，分拆后，中指控股专注为中国的房地产行业提供信息数据服务，而房天下将保留其房地产互联网门户的经营端口，服务范围主要集中在于住宅物业。
彼时，中指控股CEO黄瑜在接受媒体采访时，表示 “我们的未来对标的是美国CoStar”，“我们整个数据底层建设的标准和逻辑都是参考CoStar，产品体系和类型的构建，好多也都学习的CoStar。”
数据显示，截止2023年1月底，中指控股(CIH.US) （China Index Holdings Limited，简称CIH）每股股价为0.95美元，市盈率3.25倍，总市值8525万美元，约合5.88亿人民币，不到CoStar市值的0.28%。
显然，中指控股短暂的资本市场之旅反映了一个无法回避的事实，资本市场并不认可这个中国版CoStar。退市之后，无疑给市场留下了一个疑问，中指控股离CoStar究竟有多远？
聚焦于住宅市场而不是商业房地产市场
事实上，尽管对标美国CoStar，但是截至目前，无论是数据内容，还是服务客群，中指控股主要聚焦于住宅领域，服务于住宅领域的开发和销售。这一点与CoStar聚焦于商业房地产的信息数据服务有明显不同。
数据显示，截至2021年12月31日，中指控股旗下核心数据库--中国指数数据库包含了中国超过2，320个城市、2，300，000块土地、420，000个住宅物业项目和58，000个商业物业项目的详细房地产信息。
可以看到，数据库中土地数据覆盖城市范围最大，超过2，320个城市，覆盖类型上在2020年从住宅和混合用途土地扩张到工业和其他用途土地数据；其次是住宅项目数据，覆盖城市数量660个；
商业地产项目数据规模并不大，仅覆盖372个城市，项目数量仅约58，000个，其中又以商办项目为主，覆盖全国20个重点城市的3万个写字楼项目，平均每个城市涵盖的写字楼项目数量约为1500个，而其余350多个城市的商业项目覆盖数量不足80个。
客群方面，根据中指控股披露信息，其数据库服务客群主要覆盖国内95%以上的房地产百强企业。
对于中指控股来说，在住宅领域进行聚焦，一方面可以受益过去十多年来国内住宅开发市场的快速发展，另一方面也不得不面对近些年来住宅市场的周期性震荡，带来了公司经营业绩的大幅波动。
从经营业绩的变化趋势来看，近七年来中指控股经历了两个阶段：
一是分拆上市之前中指控股收入和利润经维持了高速的增长趋势。数据显示，2016年至2019年，中指控股营业收入从2.75亿增长至5.79亿，平均年增幅为28.35%，净利润从1.11亿增长至2.45亿，平均年增幅达到30.96%；
二是上市之后中指控股业绩的增速已明显放缓，甚至下滑。数据显示，2022年第三季度公司总营收为9770万元，同比下降39.3%；净利润为2760万元，同比下降62.1%。此前在2020年-2021年间，公司收入和净利润就均出现了下滑，甚至大幅亏损。特别是2020年中指控股出现较大亏损，净利润为-3.18亿人民币，原因就在于受房地产行业企业大规模暴雷影响，计提了应收坏账5.59亿人民币。
资料来源：公司年报、深鲤不动产整理
更重要的是，国内住宅开发和销售市场规模已然收缩。数据显示，2022年全国商品房销售额为13.33万亿人民币（同比下降26.7%），300个城市住宅用地出让金规模为3.37万亿人民币（同比下降31.03%）。
榜单业务还将有多大的空间？
从收入的具体构成来看，2021年中指控股数据服务、分析服务、推广服务实现营业收入分别为1.87亿、1.24亿、3.09亿，占总收入比分别为30.17%、20.05%、49.78%。其中，推广服务为公司第一大收入来源。
从趋势来看，推广服务收入在2021年之前年均增速达到20%以上，直到2021年收入增速才有所放缓。
资料来源：公司年报、深鲤不动产整理
根据中指控股的官方解释，推广服务主要是就选定的关键主题发布有影响力的行业报告，并通过一套完整的定制化全渠道解决方案(包括各种在线渠道和主题活动的推广活动) 帮助客户推广其品牌名称和开发项目。
换成容易理解的白话，这些“有影响力的行业报告”主要指各类榜单排名，而目前中指控股榜单类推广业务主要针对的客群为房地产开发商，以及开发商下属的物业管理公司。
在中国房地产行业过去十多年的发展过程中，一个不可否认的现象是：地产公司乐意于就榜单和发布机构付费合作。其主要原因就在于一方面从金融机构、地方政府等相关方的角度看，第三方榜单提供了一个审视合作对象能力的参考，另一方面在社会认知上，第三方的排名是企业规模和品牌的体现，展现了企业的市场地位。
问题在于，随着行业的日益成熟、信息透明度增加，未来榜单业务的增长空间还有多大？
营销驱动而不是数据驱动
近期深鲤不动产发布了深度报告《中指控股：解析中国版CoStar》，报告提出，尽管中指控股号称公司是以大数据和创新技术赋能中国房地产市场的数据SaaS工具、市场推广服务综合运营商，但其业务发展的实际驱动力来自于营销，而不是数据优势或者技术优势。
一是从员工构成来看，中指控股2021年销售人员512人，占比达到59.67%；二是从费用占比来看，2020年至2021年，中指控股销售费用分别为1.12亿、1.13亿，占营业收入比分别为17.68%、18.30%，超过营业成本的占比，成为第一大成本费用支出。
公司业务由营销驱动的特征与企业业务产品特征有关，大多数产品服务以企业客户、定制化服务为主，如数据SaaS服务、分析服务、推广服务等，均需要满足具体客户的个性化需求，实行一对一谈判。
数据显示，2021年中指控股信息和分析服务订阅客户数量为2800家，推广服务客户数量为900家，大都为企业客户，其中房地产开发商、经纪人和金融机构，合计占客户总数的70%以上。也就是说，对于每年多达3700项不同的客户需求，均需要销售人员进行定制化服务，平均一个销售人员需要对接7-8项客户需求。显然，问题并不在于销售人员占比过大，而是客户服务项目的单价较低，平均仅约为16.7万元。
结语
尽管距离CoStar还很远，但好的方面在于，在数字化的驱动下，国内房地产行业，包括住宅市场和商业房地产市场，对于数据服务的需求将还是持续递增的。
本文来自微信公众号：深鲤数据（ID：Shenli-data），作者：深鲤
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