11月11日，央行、银保监会发布“金融16条”支持房地产市场平稳健康发展。11月14日，银保监会、住建部、央行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。《通知》对保函的额度和期限、商业银行开具置换预售监管资金具备的条件、房地产企业如何使用保函、商业银行如何防范风险等内容作了明确规定。
那么，这项政策的出台基于哪些背景？或将给房地产市场带来哪些影响？如何看待房地产及相关产业的投资机会？
核心看点：
这项政策提出支持开发贷款、信托贷款合理展期，给房地产公司一个喘息机会，使它们通过销售的周转把钱给补上，或者通过借新还旧把钱给续上，延缓危机。
提出保持债券融资基本稳定，帮助财务上不激进，只是因为资金流动性出现问题的房地产企业。
提出支持政策性银行提供保交楼专项贷款，所以贷款的数量会很大，执行力度很大，速度很快。
虽然政策的力度很大，但也仅是让行业恢复到不是那么差的环境。一些风险过大的房地产公司，还是会崩坏和淘汰。
毫无疑问，房地产行业的未来空间是缩减的，这是由人口基数决定的。未来行业格局更可能是由央国企主导。
房地产行业总量已经失去成长性，以后将成为周期性非常强的行业，最多有一些结构化的行情，比如低密度住宅。比较好的投资选择是房地产相关产业，比如家电和装修，尤其是出海企业。
这项政策也会利好商业银行，有助于改善银行资产质量。
1、《通知》发布的背景是什么？
首先，我们从房地产宏观数据来看。这里面的固定资产融资分为制造业固定资产，基建投资和房地产投资。
房地产投资同比大幅向下，而且2022年上半年一直在加速下行。我记得是有30%以上的一个负增长。这对整个行业的打击是非常大的，可以看到从房地产开工的数据到销售的数据都非常差。
第二，从央行公布的社融数据可以看出，人民币贷款里有一项是居民中长期贷款。尽管今年有低利率刺激，但居民中长期贷款都在不断下滑。
这项甚至在今年某个月是同比减少的，居民不停还贷，且再买房的意愿不足，而利率已经降到历史很低的水平。这段时间消费贷的利率大概是3% 、4%左右，贷款时间长的能到三年，短的到一年，都是先息后本的，这样的低利率水平在过去是难以想象的。
在最新公布的10月社融数据，居民中长期贷款同比也少增非常多。虽然央行放了不少水，但居民买房意愿始终刺激不起来，这与疫情和全球宏观经济衰退带来不稳定的局势有很大关系，居民对自己的收入预期降低很多。
无论是由于疫情防控减少了个人收入，还是年终时出现很多楼盘烂尾，导致一大群业主没有拿到房就开始不还贷的情况，都形成房地产危机的前兆。
房地产危机是债务危机的一种。过去中国投资非常依赖于房地产。虽然说中央一直都在说“房住不炒”，但当今年所有最坏的情形碰在一起，造成连环爆雷。旭辉、融创、恒大等，都出现风险，连带着把金融行业的信托公司等只要有房地产贷款业务的公司都拖下了水，可以说是正在一场房地产引起的债务危机当中。
二级市场上房地产公司都跌了很多，比如万科，从去年二三十元的水平跌到现在十几元的水平，都跌破市净率了。央企像保利集团还好一点，一些小的民营企业像旭辉都不太行了。除了一些特别强的央企国企之外，基本上很少有不爆雷的房地产公司了。前段时间，大家觉得龙湖可能都要出问题，整个行业草木皆兵。
2、这项政策释放了哪些信号？有怎样的意义？
“金融16条”里有几条是比较重要的。
一个是“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”，这个非常重要。
因为好多房地产的项目都是通过银行开发贷和信托贷款来支持的。拿地需要大量资金，需要贷款。绝大多数信托都做两类业务：房地产业务，城投公司业务。要么给房地产商借钱去盖房子，要么给城投公司借钱去干项目。
今年好多政府无法还钱，房企接连爆雷，对信托公司影响非常大。有些信托贷款到期了，但是房地产公司还不上，因为房地产公司的房子卖不出去，没有钱还信托贷款。
这项政策支持开发贷款、信托贷款合理展期，给房地产公司一个喘息机会，让它们通过销售的周转把钱给补上，或者通过借新还旧把钱给续上，延缓危机。
第二，“保持债券融资基本稳定”，这也很重要。
很多房地产上市公司，尤其是民营企业，如果需要融资，现在它们增发新股基本上是不被允许的。如果发债，只能发市场的公开债，才能把资金跟上。
除了财务激进的房地产公司比如恒大、融创等，它们在出现危机时顶不住，还有一些房地产公司，不是财务上激进，而是流动性跟不上，比如资金周转不过来。如果给它们续上一笔款，它们是可以办起来的。通过发债的形式把钱续上，以资金换时间。这项政策支持的是这类公司。
第三，“支持开发性政策性银行提供保交楼专项贷款”。
这是在央行的支持下，国开行等政策性银行提供保交楼的专项借款，这是要把项目给转起来。
补充一个背景，今年一直在试图拯救房地产行业，但是前期一直秉持“救项目，而不是救房地产企业”的思路。所以，一直在交付项目上去给予支持，但是没有给房地产企业太大的支持。但后面发现不行，这会带来债务危机。而且保交楼项目也并不能够解决全部问题。很多房地产公司的债都跌得非常厉害，一些原来资信很高的企业的债的价格也跌了非常多。所以，我觉得不仅要保交楼，还要保房地产公司，尤其是一些系统重要的、本身财务问题不大、只是遇到了流动性问题的企业。
如果保交楼的专项借款由政策性银行支持，那么力度就比较大了。因为这是在央行的支持下，由政策性银行来发借款，数量很大，力度很大，速度很快，就会好很多。
在贷款方面补充三点：
一，刚才提到的支持合理展期，贷款晚一点去还，确实给大家松了一口气。
二，正式提及有条件免责，这是这个文件的核心亮点。对于有充裕剩余货值的好项目，保交付推进节奏有望加快，但也强调市场化原则和商业自愿前提，整体仍在市场预期的政策框架之内。差的项目短期还是没啥还是没有啥办法要解决的，但是对于好项目来说，保交付的推进节奏是有望加快的。
三，贷款的集中度也得到了一个过渡期的延长，主要是体现在逐步放松的监管态度。
总体上，以前房地产公司的融资被围追堵截，现在这份文件把口子给打开了。虽然这些政策的力度很大，但也仅仅是让整个行业恢复到不是那么差的环境。风险过大的房地产公司还是会崩坏和被淘汰的。只是比过去的环境要暖一些，大家不会觉得自由落体了，再差也不会更差。
但是让行业一下起来，一点都谈不上。因为房地产行业从近期来说，人口基数已经锁死了。房地产行业的未来空间是缩减的，这是毫无疑问的。只是通过一个非常剧烈的调整，完成行业集中度提升，这使得行业里的个别巨头公司来说，在行业空间缩减的情况下，仍然能扩大份额，扩大规模。
未来的格局更可能是，房地产行业主要由央企和国企的房地产公司控制。极端一点的话，80%是央企和国企，20%是民营企业房产公司。
3、哪些企业将在这项政策影响下的房地产市场中获益？如何看待房地产及相关产业的投资机会？
如果投资房产公司，那么可选的标的不多，主要集中在央企，像A股的保利，H股的中海。民企像财务稳健的万科、龙湖，稍微激进的碧桂园（官方出面要保了）。但是像恒大、融创这种财务非常激进的，已经很难救了。如果非要投房地产的话，我是这样的看法。
投资还是要站到主赛道上，房地产行业的黄金时代、白银时代全部都过去了，剩下就是黑铁时代。它是一个不会死亡的行业，因为大家对美好住房的意愿是不会消失的，但它的远景空间是越来越小的。
地产行业早晚会起来，只不过总量空间有限。地产行业总量已经失去成长性了，将变成周期性非常强的行业，最多有一些结构化的行情，比如低密度住宅。
低密度住宅，属于消费升级，富人还是很愿居住在别墅或者说低密度的公寓。未来GDP要增长，人均收入增长，消费群体分层，住房需求分化，所以低密度住宅会有一个显著的优势。
更好的投资选择是地产后周期产业，比如装修建材、家电等。装修行业中，涂料企业像东方雨虹。最好选择能出海的企业。印度、东南亚等地的城镇化率都很低，如果国内企业能够出海，是很有前景的。未来会涌现出这样的一些公司，目前还没有太看到，但是投资者可以顺着这个逻辑去找。
此外，这项政策也会利好商业银行。从质量上，对于房贷占比较大的银行，银行资产质量得到优化。从数量上，由政策拉动的地产景气度的提升，融资环境的改善，给银行带来更多融资业务。
对于专家的解答，您还有疑问或其他观点，欢迎留言评论告诉我们。如果您是某领域业内人士，愿意分享您的洞见，可以私信小助手（huxiuvip302），我们将在认证后邀请您加入专家库。
