作者｜朱振鑫
头图｜视觉中国
要不要提前还房贷？这是最近很多人在问的问题，其实每年都会有很多人问，我们的答案一直很明确：“一般不要，除非特殊情况”。那么具体的逻辑是什么？下面我们来好好分析一下。
一、关于“房贷”的故事
在讲具体的逻辑之前，我给大家讲个真实的故事。大概十年前，当时北京的房价还没那么贵，均价也就两三万，一套90平的刚需房大概也就200万，首付加税费七八十万差不多就搞定了。所以对当时的年轻人来说，靠家里的支持凑个首付还没那么难，甚至会有富余。
比如我的一个朋友就凑了100多万，而他一开始看中的房子首付只需要70多万，这个时候他就面临一个选择：要么是就买这套小点的，多付首付，少贷款，这样以后还贷压力小点；要么就是多贷点款，买个大点的房子，但以后还贷压力会大一些。
站在当时，很多人，包括我这个朋友，都选择了前者。更有保守者不仅选择了少贷款，而且能贷10年绝不贷30年，贷完款之后能提前还款绝对不等到期。他们的理由看上去也很充分：
第一，当时房贷利率很高，差不多有7%，还贷成本太高；
第二，当时正处于后4万亿时期的经济下行期，经济不景气，赚钱压力太大；
第三，当时资本市场跌跌不休，留下钱来似乎也没有好的资产可以投。
现在10多年过去了，这位朋友的贷款早已还清，看上去是没什么压力了。但每当谈起当时的选择，他都后悔不已，因为如果当年稍微的“激进”一点，早就能住更大的房子，而现在再想换大房子就不只是加30万，可能是加300万的问题了。
这位朋友绝不是个案，很多人都基于刚才讲的逻辑选择了少贷款、早还贷，但事实证明这肯定是错误的。事后来看，当时的三个逻辑都有问题：
首先，他们只看到了当时的利率贵，但房贷不是一年两年的短期贷款，而是10-30年，在这样的长周期内贷款利率是持续浮动的，而中国的利率长期来看肯定是下行的。过去十年也的确如此，2012年房贷利率是7.4%，2022年房贷利率只有4.6%，房贷是越来越便宜的。
其次，他们只看到了当时的宏观经济总量的下行，但没有看到经济的结构转型。尽管经济增速的确持续下台阶，但这是人口结构变化带来的自然换挡，经济其实在加速转型升级，发展质量明显提升。一个证据是，人均GDP在2012年只有不到4万元，而2021年已经达到了8万元以上，翻了一倍还多。当时月供1000都觉得压力大，现在月供2000可能都觉得很少了。
第三，他们只看到了当时资本市场跌的一塌糊涂，但没有看到后面全民资产从房地产向金融资产转移的大趋势以及股债基金大时代的到来。2012年沪深300基本在2300点上下波动，而到现在即便跌了一年多也还有4000多点，接近于翻倍，而且中间一度上涨到近6000点。
如果你选择的是基金，那么股票基金平均都涨了近两倍，中间涨幅更是一度高达2.5倍。如果你选择的是茅台这样的牛股，收益就更加惊人了。更不用说，房价本身就涨了好几倍。在这样的收益面前，那几个点的贷款成本根本不值一提。
当然，这一切都只是历史，历史永远不代表未来。
二、当下，以上逻辑是否依然成立？
现在提前还贷还是一个理性的选择吗？其实核心还是刚才讲到的几个问题：
第一，关于利率的走势：利率下行的逻辑依然成立，长期来看，利率没有最低、只有更低。
房贷是一个10-30年的资产，我们必须跳出短期波动去看长期趋势，而利率的长期趋势取决于人口，而人口老龄化必然导致利率的下行，因为老龄化意味着一方面以房地产、基建、优势制造业为核心的资金需求系统性下降，另一方面居民财富的存量和货币的供给将持续宽松。
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