妙投注：
时隔两年，新冠疫情再次严重，从3月底上海疫情开始，4月、5月逐步扩大至全国。从二季度的金融和经济数据可以看出，再次遇上疫情黑天鹅，经济发展不顺畅，带动市场景气度也变差，人们的投资信心也下跌严重。三季度投资市场会如何走？个人投资者们应该如何做投资？
在6月30日妙投Q3季度策略会上，我们进行了8小时超长直播，邀请了12位行业专家，带大家精准把握 「基建」「房地产」「消费」「新能源」「医药」「券商」六大黄金赛道以及「宏观政策」投资要点，重点回顾二季度惨淡数据下依旧强势的投资机会，研讨三季度市场机遇与投资策略。
本文为策略会其中一环节的精编文字稿。本场演讲嘉宾为陈聪先生，他曾于戴德梁行从事物业整栋收购，2007年初进入中信证券研究部，多次获得亚洲货币、新财富、机构投资者等境内外最佳分析师房地产业前三名，目前任中信证券研究部基础设施和现代服务产业首席分析师、研究部执行总经理。在这场直播中，他主要分享了跌在地板上的房地产，多重利好政策，三季度能否迎来新发展机会。
查看策略会直播原视频请移步妙投APP的【解读-推荐-直播-查看更多】，添加妙妙子微信（huxiuvip302）领取嘉宾直播演讲PPT。
以下为演讲观点精编：
谈房地产行业必然先谈房地产开发
从政策的角度来讲，今年前5个月，全国商品房销售额同比下降30%以上，销售面积下降了24%。房屋的销售确实是有周期性下行的影响，也有疫情的冲击。土地的成交情况也更差，百城的土地的出让总价下降60%，这个是历年以来前5个月很少有这么大的一个降幅。地方政府收一些历史上欠的地价款，但2022年前5个月政府性基金收入同比下降30%左右，也算是历史上最大的降幅之一。前20大房地产公司里有7家出现了债务的违约展期，整个房地产债刚兑的局面被打破了。
整个市场呈现一个销售下降、土地滞销、信用存疑、交付存疑的现象。
在这样的背景下，政策也逐渐开始发力。2021年下半年，按揭贷款利率最高时平均的按揭贷款利率到了5.6%左右，2022年之后，按揭贷款的利率大幅的下降，LPR持续下降到最低可以到4.25，比最高的时候降了130多个bp。限购、限贷、限售限价等一些限制性的措施也有一些放开，比如郑州的房票、上海放开当地本科硕士毕业生的落户政策。总体来看，稳定产业链意图非常明确的。
从政策的效果来看，确实有相对良性的效果。2022年6月份，销售速去化速度、销售签约金额、看房人数都出现了明显上升。
如果销售有复苏的话，政策会不会马上退出？
我觉得核心区别在于，这一轮市场对于政策效果没有太大信心，市场在5月份的时候，其实非常怀疑政策的一些施政的效果。
历史上每次周期当销售起来时，投资拿地起来速度非常快，但这次我觉得就没有那么快。不过这也说明政策不会很快退出，必须坚持一段时间。
为什么销售还好，但开发商投资拿地信心恢复没那么快？
每次销售触底时，地产债是有刚兑的，基本上债券市场或者说非标市场对于地产公司的信用是不怀疑，地产企业本身是能够还债。
现在销售在恢复，但债券市场对于地产公司信用是没有信心的。这种没有信心就产生了很多连锁的反应，比如地产商对于销售未来的展望会显得比较谨慎；开发商在拿地方面很谨慎，融资环境没优化，甚至可能恶化，这种情况下，如果把大量的资金去拿地，对自己的生产经营是不负责任。
还有一层信用复苏，等企业在债权人心目中的形象得到明显的恢复，房地产企业才算是信用复苏。信用复苏一定程度影响了房地产企业现金流安排。不过监管和金融体系都很重视，不希望看到有新的开发商违约和展期。
但这件事情要出现好转，我觉得光靠金融企业、开发商的努力是不够的，要看整个销售投资完全恢复正常才行，所以信用恢复可能要到2023年。
这也会对房地产的竞争格局产生影响。换句话说，这个产业也会出现一些优胜劣汰的现象，部分企业缩表或者扩表。
用什么指标来观察这个现象，可以看2021年四季度拿土地规模，包括拿地金额投入和拿地货值规模，都可以成为观察的一个重要的指标。
在过去9个月拿地越多，这个公司越靠谱。这说明这个公司：一是拿的土地质量比较高，盈利性会更好一点；二是企业的货值结构会更好一点；三是债权人对拿地的房企没有大的怀疑，信用也会更安全一点。这个也是在地产的选股里非常重要的一个依据。
从报表的表现来看，中报还是会有一次市场一致预期下降的一个过程，会暴露一些问题。
说下物业管理领域
这个行业在今年的上半年出现了一个比较大的调整，调整的背景我觉得是这些企业它的生产经营的独立性有所欠缺。
独立性的欠缺表现在这些物业管理公司，战略、运营、人才储备、激励考核体系，融资决策等一系列的行为不够独立，一旦关联方出险之后，市场就非常怀疑这些企业的长期存续的一个价值。
但政策对于物管行业融合、基层治理有比较大的支持。还有整个物业管理的并购市场的定价相对比较稳定，也决定了物业管理这个行业本身还是具有一定的前景。
说下房产经济行业
房产经济目前上市公司不多，主要是港美股上市的贝壳。整体来看，我们觉得经济行业对于整个房地产销量的敏感性比开发行业还要强一些。
如果销售复苏的话，经济行业销售的收入和利润的弹性，会比开发商更强一些。由于其成本具备一定的粘性，在周期性低谷之下，经济行业的利润下降比较大，甚至会形成阶段性亏损。但同样，一旦市场向上，新房代理业务和二手业务都会有明显的上行。
跟开发行业一样，经济行业本身也有一个产业结构调整的过程，只不过这个产业结构调整更加彻底，好多的业务模型已经被认为，比如说依托开发商的关系来开展新房的销售业务模型，其实是最典型的，比如说像易居，这样的公司面临巨大的困境。再比如说缺乏线上线下经纪人，只是用线上房产信息发布的方式，它也是要被政委的主要的企业，比如说像安居客。
所以这个过程中，像贝壳这种大龙头在行业里的竞争优势就更大了。它的经纪人资源、ASM网络、新业务探索，都是值得关注的一个事情。
免责声明：本文内容仅供参照，文内信息或所表达的意见不构成任何投资建议，请读者谨慎作出投资决策。
评论