头图｜视觉中国
伴随着房住不炒时代的来临，国内房地产公司在过去三年经历了至暗时刻，很多龙头股价已经腰斩，甚至濒临退市。
排名第一的恒大市值缩水90%，曾经排名第一的碧桂园股价跌去一半，而曾经最牛的地产股华夏幸福股价也只剩下1/10，即便是最坚挺的万科也宣称不再是一家房地产公司。
但与此同时，有一类房地产公司却逆势崛起，在资本市场屡屡刷新人们的认知。比如，碧桂园服务三年间股价最高几乎翻了十倍，绿城服务翻了六倍，A股的招商积余期间最高也翻了五倍。
物业管理之所以走出独立走势，是因为它们和传统房地产股完全不同，它们是大地产领域中一个全新的方向。
此前，已经对中国房地产市场做了一个系统分析，基本结论就是中国的房地产市场总体已经基本饱和，以居住为目的的需求已经基本得到满足，甚至很多地区出现了过剩和泡沫，这意味着以开发新房为主的黄金时代已经一去不复返。
一、房地产赛道背后的潜在机会
这是不是意味着房地产赛道完全没机会了？当然不是。
尽管房地产增量已经趋于萎缩，但居住需求永远是刚需，巨大的房地产存量中依然蕴含着很多新机会，这就是中央鼓励发展的“住房消费”。
所谓住房消费，就是居住相关的消费需求，未来最主要的就是两个方向：
一是存量住房的交易。随着大开发时代结束，核心城市、核心地段的土地基本用的差不多了，新房供应很有限，二手房在房屋交易占比越来越高，尤其是京沪深等一线城市。而在二手房交易增长的过程中，房地产经纪服务的市场会越来越大，不过这个行业未来存在较大的政策不确定性，A股和港股的相关公司也比较少。
二是存量住房的物业管理。提到物业管理，第一反应普遍是与住宅项目相关的服务。实际上，物业管理是一个比较宽泛的概念，从大类上来讲，包含住宅物业和非住宅物业两部分。
二、物业管理未来的增长空间
非住宅物业管理
目前来看，非住宅物业管理发展得更好。
从需求端来看，非住宅业态不仅存量可观，更重要的是相较于住宅物业，非住宅业态物业费普遍较高，有效需求更高。2019年，百强企业管理项目平均物业费为3.86元/平米/月，而其中办公物业、商业物业、医院物业等非住宅业态服务费均超过6元/平米/月。同时，非住宅物业的客户一般是支付能力比较强的公司法人群体，对于物业费的上涨不敏感，提价相对容易。
从供给端来看，非住宅业态具有较高的门槛，企业想要进入还需要一定的品牌与实力。目前国内机构物业的渗透率仅为13%，尚处于行业发展早期。即便是行业龙头，也都还在探索阶段，上市公司标的也比较少，A股目前只有招商积余、新大正、南都物业三家相关公司。其中机构配置相对较多的是招商积余，截至2021年中，共有165只公募基金持有。
住宅物业管理
除了非住宅物业之外，住宅物业长期来看也有很大的增长空间。
住宅物业管理提供的服务可以分为基础和增值两大类。其中，基础业务服务包括安保、绿化、保洁、维修等常规性的公共服务，这一部分是当前物业管理的主体。增值业务又可进一步划分为针对性的专项服务和委托性的特约服务。
针对性的专项服务主要包括社区家政服务、教育养老服务、社区金融服务等。
托性特约服务更加有针对性地满足业主的特定需求，包括代订、代送、代购等服务。还有一些面向非业主的增值服务，包括了开发商为新楼盘提供的销售代理、顾问咨询以及广告服务等，都属于物业管理的范畴。
为什么说住宅物业也有很大的增长空间？
1、需求端的成长性
从住房存量看，我国存量住宅面积超过300亿平米，有机构预计到2030年物管行业市场空间将接近万亿规模。从增量上看，物管公司将持续受益于在管面积拓展和物业费提升的双重利好。
从住房增量看，商品房销量和新开工面积维持在高位，隐含未来交付面积体量可观。2019-2020年，整体销售规模依然维持在17亿平方米以上的水平，新开工面积也维持在22亿平米以上。
从物业费角度看，未来也有提升空间。首先，主流物管公司近年来增值服务收入大幅提升，有利于带动总体营收增加。与基础服务相比，增值服务更能够精准匹配业主真实需求，单价提升的速度非常快。比如永升生活服务与碧桂园服务业主增值服务增速分别达到143.5%、107.4%，保利物业、绿城服务、蓝光嘉宝服务的业主增值服务增速也都在30%以上。其次，疫情防控常态化提升物管价值，居民对物业管理尤其是优质物业的需求进一步增加。
2、供给端的三个核心优势
第一，物业管理属于轻资产行业，ROE水平可观。物管行业无需沉淀大量资金进行资本开支。这种轻资产模式的资本回报率较高，比如上市物管公司2019年ROE平均30%，ROIC平均24%。龙头企业2016年至2018年的ROE均值超过30%，远超餐饮等其他轻资产行业，也明显超出现在的房地产开发行业，甚至比去杠杆之前的房地产开发都高得多。
第二，龙头公司收缴率和续约率都还不错，现金流好。物管公司的高ROE来自于企业优质的无息负债和轻资产运营，负担比较轻。从行业收缴情况看，行业龙头公司收缴率均值始终维持在93%左右，续约率均值为98.4%，都处于比较高的水平。
第三，周期性减弱，不那么容易受宏观政策调控的影响。房地产开发行业最大的问题是周期性太强，很容易随着宏观调控剧烈波动。但物业管理针对的是稳定的存量市场，即便在房地产下行周期，仍能够保持较高的景气度。比较典型的是2020年上半年，虽然全球金融市场波动较大，但上市物管企业普遍表现强劲，平均涨幅达到28%。
不过，住宅物业管理最大的问题是进入门槛较低，导致行业竞争格局还不清晰。清洁、安保、绿化、设备维修等基础工作均可以通过外包，公司本身不需要掌握过多的管理经验和技术要求，因此目前行业仍处于高度分散阶段。
根据中国物业管理协会发布的数据，2018年全国的物业服务企业共计12.7万家，物管公司数量众多。行业收入体量前五的公司包括万科物业、绿城服务、碧桂园服务、招商积余、保利物业，TOP5市场集中度只有4.3%左右。
但这也恰恰是未来物管行业的潜力所在，那就是行业集中度的提升。物管行业虽然进入门槛低，但规模提升有一定壁垒，优质物管公司的马太效未来可能加速体现，核心是两个原因：
第一，目前龙头物管公司基本上都是背靠开发商母公司做后盾，而未来前端地产开发商集中度提升，后端的物管公司也将持续受益于销售到交付的资源输送。2019年百强物管企业中具备开发背景的企业数量占比近八成，这些企业中约60%面积来自兄弟开发公司。比如新城悦背靠新城控股，碧桂园服务背靠碧桂园，保利物业背靠保利地产等等。
而随着房地产开发进入存量博弈，土储、销售、资金资源均呈现向龙头开发商倾斜的趋势，集中度正在加速提升。房企内部的物管公司也将充分享受销售端集中度提升带来的资源红利。
第二，上市潮之后是并购潮，有利于提升行业集中度。2018年以来，房企内部物管公司掀起分拆上市潮，目前上市物业公司已经达到48家。从2019年新上市的物管公司IPO资金用途来看，60%-70%用于兼并收购。其中，TOP30企业并购案数量占百强企业并购总量的近七成，呈现强强联合的态势。
三、总结
总的来说，在后疫情时代，物业公司的服务质量将进一步受到考验，资源向龙头倾斜将是大势所趋。
大浪淘沙后，物管行业将迎来一次真正的洗牌。
从投资角度来看，目前上市的物管公司共有48家，其中有45家在港股上市，3家在A股上市。2020年，有50%的物管公司都取得了正的投资收益，永生生活服务和银城生活服务涨幅超过200%，宝龙商业、滨江服务、碧桂园服务翻倍。
从市值角度来看，碧桂园服务以1690亿港元遥遥领先其他企业。不过，2021年以来，随着宏观经济以及房地产市场的波动，物业管理板块受到了比较大的冲击，经过几年的高速成长之后，现在更像是一个稳定盈利的价值板块，跟随市场估值的周期波动也越来越明显，未来投资过程中依然要注意投资周期的选择，而不是简单的进行长期持有。
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