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周末最大新闻就是房地产税要来了。
虽然目前还仅停留在，全国人大常委会授权国务院，在部分地区进行为期5年的房地产税改革试点的阶段，离正式立法还很远。总体来说，试点的落地还是远超市场预期的，所以周末引起了非常大的关注。
目前，市场上的观点主要集中在，对于房地产税试点落地的具体细则推测上，但我们认为，所谓的试点细则反倒是次要的问题。而如何站在历史变革的角度来看待这一政策，才是任何一个投资者应该具备的下意识反应。总体来看，我们认为房地产税落地加速会打击房地产的投资属性，强化房地产的刚需属性，对于A股来说，短空长多。
因此，今天聊一聊对于房地产试点落地的四点思考。
第一，房地产税试点的落地，短期针对的是房地产的金融投资属性，是为了“房住不炒”。长期是为了增加政府收入，不是为了打压房价。
无论是韩国，还是其他国家，历史经验已经证明，在资源向大城市集中的“后城镇化”时代，房价长期上涨的趋势是很难改变的，这是由于资源聚集属性所带来的。一方面，能够带来更多就业机会和更高收入的城市，房价注定是越来越高的，只不过在房地产税的影响下因为跑不过其他资产，会导致投资价值会越来越低。另一方面，在当下以房地产为核心的经济体系里，房价的大幅下跌反而可能会带来系统性的危机，因此大家可以看到一直的提法都是“稳房价”，打压房价从来不是政府制定政策的目标。
房地产税试点的推出短期内更多的是为了“房住不炒”。以前无论是户籍、社保缴费年限、首付比例还是其他限制性的贷款政策对于炒房族的影响其实并不大，反而刚需受到了很大的波及。一套设计合理的房地产税制度可以精准打击投资炒房的人群，降低持有多套房产的性价比，从而迫使市场上多套房的持有者离场，变相增加刚需住房的供给。长期是为了增加政府的税收。目前我国城镇化率已经超过60%，毫无疑问已经进入到后期，越来越多“鬼城”的出现已经证明卖地收入总会有到达天花板的那一天，卖地收入之后，总要有新的收入来源作为政府提供公共服务的基础，针对存量房征税的房地产税就是非常好的选项之一。
第二，房地产税试点的落地意味着中国经济发展模式转变的序幕。
以往的经济发展模式是“土地财政”。在上世纪央地财政改革之后，地方政府的收入就变成了卖地为主，通过卖地筹集基建资金，为居民提供医疗、教育等公共服务。其实土地更重要的作用是作为信用的放大器。只要房价不出现明显下跌，居民和企业都可以通过抵押手中的土地或者房产不停的借到更多的钱去从事更多的经济活动，政府也可以获得更多的收入，提供更好的公共服务。这种房价上涨推动经济发展的循环是过去二十年中国经济发展的核心动力。
但这种循环总有尽头，当地方政府、企业和居民的负债到了天花板，房子和基建已经出现明显的局部过剩问题，就会引发很多经济和社会问题。从经济问题来说，过去三年不论是公司还是理财产品的暴雷潮就是一个非常典型的杠杆风险暴露的过程。从社会问题来说，房地产已经成为居民财富分化的主要原因，贫富差距过大带来的边际消费倾向递减的负面影响已经开始出现，新生人口数量的暴跌和“躺平”论的盛行都是表现之一。
第三，本次试点大概率会比此前上海、重庆房地产税试点的力度更强。
此前上海和重庆的房地产税试点影响不大的原因主要在于试点力度不强。一方面，重庆、上海的房地产税率比较低，对于持有多套房的人负担并不重。另一方面，重庆只针对高端住宅征收，上海只对增量住宅征收，导致试点征收范围其实特别窄。至于其他的一些具体细则由于篇幅限制我们就不多做介绍，感兴趣的朋友可以去搜一下相关内容。
根据我们的推测，这一次的试点应该会有以下几个特点：
一是针对存量房，扩大征税范围；
二是针对刚需会有免征，应该会根据家庭具体的情况以人均免征面积或价值的形式出台；
三是大概率会采用超额累进税率，持有房屋面积越大，税率越高，否则无法贯彻“房住不炒”的核心目标。四是开始税率不会太高，在试点过程中寻找最佳的征收税率。
第四，周末试点落地的消息对A股来说短空长多。
虽然我知道很多人对于房地产税试点的消息落地后，房地产投资资金进入股市有强的预期。但这里必需要明确的一点是，房地产税的试点落地整体对A股来说，短空长多。
这个长多的逻辑其实就是，当房地产的金融属性消失之后，在房地产领域循环的资金就会进入股债市场，带来股债的长期牛市。但投资里最忌讳的其实就是长期逻辑短期化，比如和这个如出一辙的居民财富入市，加强权益资产配置的趋势。从今年年初市场开始下跌，就不断有投资者咨询在居民财富入市的大背景下，是不是应该积极抄底，以防踏空。
但实际上长期逻辑只会体现在长期趋势里，对于短期趋势的影响十分微弱。用过往的市场走势举个例子，方便大家形象地理解一种宏大叙事下的长期逻辑对投资的影响：长期利多A股的逻辑顶多能保证你即使在2015年最高点买入，在2021年大概率不会亏损。这种逻辑并不能保证市场会在短期内出现暴涨，也不能保证你在任何时候买入都不会亏损，你依然会碰到2018年的大熊市。
那么这个短期利空的逻辑来自哪里？
一是房地产本身。房地产税试点的快速落地证明了当下政策对于“房住不炒”这一政策一以贯之。这证明了我们此前对于房地产的判断，此前央行和部分省市对房地产相关政策的“纠偏”仅仅只是“纠偏”，并不是大规模放松，重启房地产托底经济的前奏。虽然还是试点落地，本意也不是打压房价，但试点落地对于投资者情绪冲击不可谓不大。
那么大家就要格外小心两个方向：
一是对于房产投资本身以及房地产相关的大宗商品，尤其是受到碳中和和房地产双重影响的螺纹钢等国内定价的大宗商品，这一轮牛市算是基本结束了；
二是对于房地产以及房地产产业链相关标的，在短期内会持续压制房地产相关股票投资者的风险偏好，不过由于此前相关房地产上市公司跌幅已经相当大了，大幅下跌的概率倒是不高。
二是来自共同富裕的大战略。如果只关注房地产税本身，就容易出现一叶障目，不见泰山的错误。如果大家还有印象，上一次见到重磅文章中出现房地产税是在10月16日求是杂志刊发的一篇文章中。和房地产税一同出现的是“规范资本性所得管理”、“加大消费环节税收调节力度，研究扩大消费税征收范围”，以科创板打破注册制僵局、K12教育“团灭”以及房地产税试点落地的速度来看，结合共同富裕的方向来看，这两项落地阻力比房地产税小太多的政策难道会远吗？
最后简单说一下很多人关注的房租问题。很多人认为房地产税最终会由租房者承担。实际上房租和房价的关系并不大，房租的决定性因素是由住房所在区域或城市的人均收入增速所决定的。如果收入不增加，房租凭空多出来一块房地产税的部分，那必定会导致租房的需求减少，而房屋的空置又会迫使房主降低房租。因此在居民收入快速增长的城市，租户将会承担更多的房地产税份额，而居民收入停滞的城市，房主将会承担更多的房地产税份额。
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