# 收听音频，了解Reits基金
最近大家最关心的毫无疑问是即将发行的公募Reits基金，本次首批发行的9只Reits基金投向的基础设施领域分别为收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、垃圾处理及生物质发电等五大方向，预计最后的募集规模应该在300亿左右。很多朋友想知道这一批Reits基金究竟要不要参与，今天我们结合大家关心的几个点来给大家做一个具体的Reits基金介绍。
从定义上来说，Reits基金是一种不动产投资信托基金，主要投向房地产、基础设施等不动产，投资者主要通过参与底层资产的营运收入分成的方式获取利润。目前海外主流的Reits基金主要是房地产基金，以运营各类商业房地产收租金的方式为投资者提供投资收益。国内这次发行的Reits基金和房地产没有太大关系，全部为基础设施类的Reits基金。
Reits基金和普通公募基金本质上的不同在于投资底层资产不同，它反倒更像低波动、高分红的公共事业股票。普通公募基金以各类标准化的证券资产为主要投资标的，比如股票、债券、大宗商品等，都是在证券市场上进行交易的标准化产品，所以可以直接以募集的资金和份额进行定价，一般都是每份1元，募集的资金决定发行的份数，基金经理在日常投资中只需要通过研究做出买入和卖出的决定即可。
Reits基金和普通公募基金最大的区别在于底层资产为非标准化的资产。它投资的无论是产业园、仓储物流以及收费公路项目等，这些都没有资产交易价格进行参考。所以我们看到Reits基金发行时除了面对所有人公开发售外，还像股票IPO一样对战略投资者做了配售、对网下投资者询价发售。在这种产品里基金经理还需要参与底层资产的实际运营，和传统意义上的公募基金经理大不相同。
所以说如果从本质上来说，Reits基金和大家认知中的公募基金完全不一样，反倒是跟大家投资的股票非常类似，在这里Reits基金的份额其实就相当于公司的股票，基金经理就相当于上市公司的管理层。
而Reits基金和股票最大的区别在于Reits基金规定了最小的分红比例，目前我国规定的是不低于90%。Reits基金投资的都是一些收益比较稳定的公用事业相关的业务。实际上Reits基金其实和强制分红比例的公用事业股票十分类似。
不过目前Reits基金根据底层资产的不同还有细微的差别。目前主要是两类Reits。一类是经营权类Reits，一类是产权类Reits。前者拥有的是某项资产的经营权，后者拥有的是某项资产的产权，而经营权会到期，产权是永续存在的。两者在收益的来源上会有比较大的差别，前者基本不存在资产增值的情况，波动会更小，因此一般每年的分红收益就会较高。而后者存在资产增值的情况，每年的分红收益就会较低，因此波动会更高一些。
所以从收益和波动特征总体来看，Reits基金的收益来源主要来自每年运营的分红和Reits基金价格的上涨。Reits基金每年都会高比例分红，且分红会比股票更稳定，这点和债券的利息收入类似。价格的上涨则和股票类似，要么是受益于资产价值的上涨，要么是受益于流动性宽松和利率下行阶段“估值”的提高。
第一批发行的这9只Reits基金中产权类Reits未来两年的预计现金分派率都在4%-5%的水平，经营权类Reits未来两年的预计现金分派率都在6%-12%的水平。总体来看第一批上市的Reits基金质量都还不错，如果没有特别意外的情况的话，大概率是可以实现这个收益率水平的。
从长期来看，产权类Reits基金的波动明显高于债券，不过会更接近低波动的公用事业类股票，比大多数的股票都要低，至于经营权类的Reits基金波动会更低。既然Reits的属性更接近低波动的股票而不是债券，那么它的风险也就和债券不太一样，甚至在某些阶段里它的波动会远远超过债券。
目前发行的基础设施Reits基金的风险主要有三个：第一个是流动性风险，首先第一批发行的9只Reits基金战略配售比例均超过55%，最高为79%。除了原始权益人外锁定期均为一年，并且发行后不在场外申购赎回，只在场内交易。
这会导致两种可能出现的情况，一是由于Reits基金首次发行，关注度过高。这更类似于新上市只有一小部分流通股的新股，很容易因为流通股不足而出现暴涨暴跌的情况，不过因为这类资产未来收益比较稳定，除非炒作情绪特别强烈，否则这种情况出现的概率比较小。二是由于战略配售比例过高，导致场内流动性不足，虽然公募基金增加了流动性服务商，但很有可能像封闭式基金一样，发行后在场内出现比较大的流动性折价。这种情况短期是否会出现要看当下投资者的参与程度。但是参照海外Reits基金的情况在中长期是大概率会出现的。
因此，如果出现情况一，那么可以静待市场炒作平息后再介入。如果出现情况二，自己确实又有长期投资的想法，那么可以耐心等待折价后在场内买入。
二是经营风险，这个风险大家可以参考上市公司经营不顺导致企业盈利下滑的情况，Reits基金的经营风险其实和这个类似，甚至还会更加复杂。因为Reits基金投资的项目不仅有外部管理机构，还有基金经理的深度参与，如何权衡、沟通好两方在决策中的作用就非常重要，这个和基金公司的运营直接相关。
不过目前这个风险还无法直接观察，需要通过长久的基金运行效果我们才能观察出基金公司的实际水平。从这个角度来讲，其实现在并不是投资者介入的最好时机，否则投资者很容易成为新产品试错成本的承担者。
三是短期市场风险。虽然从长期来看Reits基金波动并不高。但就像牛市里公用事业类股票也会暴涨，熊市里公用事业类股票也会暴跌一样。在一个比较短的周期里，Reits基金的风险其实并不比股票小多少。
举个最近的例子，疫情期间对海外各类Reits基金的冲击都非常大，某香港上市的房地产Reits跌幅最大超过34%，而且由于疫情对线下商业活动的影响，到现在这个Reits的价格也没有涨回到疫情前的水平。
所以说总体来看，Reits基金比较适合长期投资但能承受一定波动的投资者，它的属性更类似于低波动的公用事业股票。不过它的波动虽小，但绝不是完全没有波动，任何会影响到Reits投资底层资产盈利的宏观经济、行业周期、政府政策、项目运营水平甚至是疫情等外部的因素都会造成Reits基金净值的大幅波动。而且综合当下Reits基金的风险来看，直接参与认购的性价比并不高，不确定性反而很高，建议大家可以观察一下基金上市后的表现再做决定。
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