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20天涨12%,“收租”型基金闷声发大财?
2024-12-28 08:00

20天涨12%,“收租”型基金闷声发大财?

文章所属专栏 基金研究精选
释放双眼,听听看~
00:00 10:58

出品 | 妙投APP

作者 | 徐骞

头图 | AI生成


经历了消费、科技题材的短暂爆发之后,红利型、稳健型赛道再次成为市场主线。


但在低迷的行情背后,一类资产正在成为投资市场的”隐藏赢家“。


消费REITs,迎来了转机。


REITs,全称为不动产信托投资基金。这类产品的思路其实很简单,相当于投资者集资购买不动产,一起当“房东”收租赚钱。而在二级市场上,这份“房租收益权”也可以自由交易。


今年以来,在股债市场持续波动的环境下,REITs全收益指数全年上涨12%,虽然略低于沪深300指数的19.93%,但REITs指数近三年的波动率仅有11.63%,显著低于股指,作为以分红收益为主的类固收产品,“中等风险、中等收益“的配置价值很高。


即使在前段时间火热的消费板块中,消费REITs超过7%的平均涨幅依旧相当可观,但更加可贵的是,消费REITs并未随着消费板块的熄火而迅速回落,依旧稳健上行。因为,除了消费的板块身份之外,消费REITs还有“高股息”作为支撑,共享红利风格的上涨动力。


作为兼具红利风格和消费题材的产品,REITs正在逐步回归应有的投资价值。


但想要投资REITs,还需要搞清楚几个问题。


REITs为什么没有广受认可?


REITs产品兼具股债特征。一方面,由于分派率的硬性规定,REITs产品的可分配收益,也就是出租带来的利润,必须要拿出90%来分红,红利收益类似债券;另一方面,REITs在二级市场上的价格弹性更接近股票,能够享受二级市场交易带来的价差收益。


长期持有的投资者和红利风格一样,靠分红赚钱,而短期投资者,也能炒得起来。作为国际通行的“中等收益、中等风险“资产,REITs相对股债中性,走势相对独立,配置价值较高。


那为什么REITs有这么多的好处,市场却缺乏共识,始终未能走入普通投资者视野?


一方面,REITs上市时间还不久,这类资产的风险收益特征还没有被充分的观察和接受,虽然REITs在美国日本等市场已经是常规产品了,但在我国,仅仅试点了三年。


但更重要也更直接的原因是,收益不行。


毕竟,我国公募REITs推出的最初目的,并非为了让投资者赚钱。


实际上,我国REITs在试点之初,主要目的就是为了盘活企业沉淀在基础设施项目上的资金,尤其是国有企业,靠租金收入实现基础设施建设资金的回笼,周期太长。因此,首批试点的项目类型主要就是产业园区、高速公路这些盘子大但收益低的资产类型。


但,市场资金不可能青睐这样的资产,所以,首批试点的投资者,要么是来自资产方和基金的关联方,要么是打板炒新的投机资金。说白了,大多数资金还是“左手倒右手”,没有真正起到盘活资金的作用。


为了解决REITs投资来源的问题,购物中心资产被纳入了”基础设施“这个篮子,政策的意图也很明显,市场化才是REITs的真正出路。


在政策扫清障碍之后,消费REITs的价值逐渐被市场认可,走出了震荡上行的行情。但是,在现阶段,这类产品对于普通投资者而言,仍有门槛。


考虑入手消费REITs前,还得看看REITs是如何管理并获得收益的。


管的好,才是真的好


如何定义一个好的REITs资产?


可以总结为两个词,“选的好”和“管的好”。


选好资产是第一步。购物中心单体项目的规模通常很大,因此,目前上市的购物中心REITs一般只投资一个项目。分散化不够,就要求基金挑选优质的底层资产进行投资。


但在现阶段,由于国家对REITs项目试点的严格把控,所有购物中心REITs的年化分派率(分红/募集金额)均高于5%,换句话说,资产间固然有一定的差别,但能通过审核的,肯定都是优质资产。


所以,真正拉开差距的,其实是“管的好”,也就是项目的运营质量。


比如,在最关键的出租表现上,产品间就拉开了差距。



注:面积较大(一般在 1,000平方米以上)、租期较长的店铺为主力店,其他店铺归类为专门店


从三单具体产品来看,考虑城市层级,上海的华安百联REIT在租金上自然偏高,但在出租率上,则显著低于华夏华润和中金印力,93%的出租率低于多数的消费REITs产品。


在购物中心的运营中,租金主要由商圈决定,而出租率则与资产管理方的运营动作高度相关。就像租房一样,核心地段的平均价格水平大差不差,但房间装修、小区环境、房东个人影响着租赁的具体表现。


随着商业地产市场供给渐趋平缓,“存量竞争”成为市场主线,想要持续增长,运营动作必须跟上。


从运营方的动作来看,华安百联显然处于“吃老本”状态,主动管理的动作不足,仅仅是清退了部分低质商家,引入了少数配套服务类商家,并未对相对陈旧、已经运营17年的百联又一城进行业态调整和装修改造,面对上海五角场区域内其他商业中心的“包围式”竞争,已经失去了优势。


而华夏华润在运营上明显积极许多,通过空间改造、重新装修等方式引入运动、文化新业态,在零售端也通过“首店经济”实现了10%以上的客流增量,体现出较强的主动管理能力,这也使得其产品租赁表现的增长潜力高于华安百联。


再比如,业态分布上,各个资产差距也不小。


业态,尤其是零售业态的占比,是衡量购物中心类资产运营的重要变量。在电商的冲击下,适当降低零售业态占比、提高餐饮和文体娱业态占比,已经成为了当下购物中心的唯一出路。


零售业态的承租能力更强,但市场影响下销售波动大,体验业态承租能力弱,但波动小,且有着吸引客流的作用,如何平衡二者的比例,成为了购物中心运营的难题。一般认为,40%左右的零售业态能够形成稳定支撑。



从业态比例来看,运营时间较长的华安百联把零售业态压的足够低,而华夏华润和中金印力,仍在调整的过程之中。前三季度,中金印力的零售业态占比下降了超过5%,华夏华润也有小幅调降,但距离“成熟期”还有一定距离。


可以看到,运营管理的确决定着产品表现的优劣。但问题在于,谁对运营管理负责?


基金经理当“甩手掌柜”,谁对管理负责?


和普通的公募基金不同,现阶段,我国REITs的基金经理并不具体负责REITs的运营,收购资产之后,基金往往和购物中心原有的运营团队继续合作,REITs的具体运营高度依赖这些“物业公司”,基金经理不过是“甩手掌柜”。


这就带来了运营管理的关键问题:


基金经理收着高额管理费,对产品的影响力却相当有限,无法对投资者负责,尤其是单一底层资产的模式下,基金经理的存在感更低。


另一方面,在信披标准尚未完全统一的情况下,REITs的运营情况接近“黑箱”,运营公司为了达成目标,“补租金”“做数据”的小动作在运营中并不罕见,投资者很难通过基金季度报告清楚获知项目的具体运营情况,透明度显然不足,无疑给投资者挑选REITs产品带来了额外的难度。


在解决基金主动管理能力之前,我国REITs产品难言成熟。这种“未知性”,也成为了REITs投资的重要风险。


但考虑到试点阶段的审慎性,较高的市场准入门槛还是保证了REITs产品的质量,而宏观政策的变动,也给消费REITs带来了价值重塑的契机。


消费REITs哪家强?


宽松的货币环境,为消费REITs打开了长期上行通道。


消费REITs的估值可以简化为购物中心的运营净收益/资本化率,而从美日等成熟市场经验来看,十年期国债收益率和资本化率呈现明显的正相关。十年期国债收益率屡创新低,也意味着REITs的底层资产估值具备提升潜力,但目前,国债收益率的暴跌还尚未完全传导至REITs板块,这给REITs产品的价值增长提供了不小的想象空间。


除了估值提升之外,宽松的货币政策和潜在的降息已经激活了红利板块,消费REITs作为高股息风格的类固收产品,在降息周期中的分红价值正在凸显。同时,随着债市的性价比降低,寻求稳健资产配置的资金,如险资、养老基金等,也可能将目光转向REITs板块。


那么,作为普通投资者,如何挑选适合自己的消费REITs产品?


从近期涨幅来看,华夏基金无疑是最大赢家。六单购物中心REITs中,近20日涨幅前四均为华夏的产品,华夏华润作为运营最为精细的产品,涨幅甚至超过了不少消费类个股。



不过,题材带来的上涨动力难以长期持续,而且,对于REITs的潜在投资者来说,涨的太多,并不一定是好事。


和国债一样,REITs也面临着选择难题:价格涨上去了,股息(分红)的收益率就降低了;但价差带来的收益,可能顶得上好几年的分红收入。比如,涨的最好的华夏华润商业REIT,近20天的涨幅已经超过了12%,但代价是,IRR已不足4%;而涨幅相对较小,仅有7.2%的华夏金茂商业REIT,整体收益反而较高,年化全收益率约为4.87%。


这其实也为投资者提供了区分的方式,追求收益稳定的高股息风格,那运营没有硬伤,又相对”便宜“的REITs产品更合适;而弹性更好,管理水平优秀的产品,更能跟上市场的节奏,分享题材的收益,更适合兼顾资本利得的短线选手。

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