自2017年“长租公寓元年”的口号吹出去之后，当下的长租公寓，如同当年的千团大战一样，一面上演着群雄逐鹿，一轮轮洗牌也在所难免。
一方面，自2017年起，长租公寓各类运营商陆续获得千万级以上的融资，自如、魔方、蛋壳等纷纷宣布扩大规模，跑马圈地；另一面，近两三年倒闭和转型的公寓也比比皆是：蘑菇公寓、GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等。
长租公寓融资列表
万科董事会秘书朱旭在2017年的一次电话会议中发言称，“长租公寓领域还没有独角兽级别的领军者。”同样，蛋壳公寓的执行董事长沈博阳也认为，国内目前尚无估值百亿美元以上的公寓运营商。东方证券的研究报告显示，目前规模化、标准化运营的长租公寓市场仍是一片蓝海，大量存量房的市场开拓才刚刚开始，未来发展潜力巨大。
2018年1月16日，长租公寓领域打响了开年第一炮：品牌运营商自如宣布了40亿人民币A轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，创下国内长租公寓领域单笔融资额度最高纪录。创办近7年，自如在长租公寓领域算最早一批玩家了。截止目前，自如在全国已经拥有55万间房源，覆盖全国9个城市，拥有自如客超过百万人，各类供应商340余家。
最近，长租公寓头部玩家自如的CEO熊林接受了虎嗅精选的专访。熊林对虎嗅精选表示，“我们相信在中国这个市场应该会出现管300万间、500万间，甚至1000万间这样的企业。比如说我们，就以500万间作为一个目标。”言语中勾勒着自如的未来。
可群雄并举，各有招式，凭什么自如就能笑到最后？
本期虎嗅精选将重点给大家回答如下3个问题：
1、 为什么长租公寓扎堆融钱，这会是个多大的市场？
2、 为什么自如能融到40亿，这40亿都要拿来干嘛？
3、 长租公寓到底有多大的想象空间？
为方便阅读，本期案例将分为三部分登出。第一部分，讲的是自如的诞生，以及长租公寓扎堆融资背后的隐情。
链家为什么要做自如？
先得说说自如的前世，才能了解自如的今生。
自如实则脱胎于链家当年的房屋托管业务。当年链家手里管理着几万套房子，可这活儿“又累又复杂”，链家便打算放弃了。到2011年自如正式启动前，链家已经陆续把房子退还给业主，也差不多给退完了。
“本来这些托管的房屋已经退得差不多了，我来了以后开始重新梳理链家的战略，分析北京租赁市场，得出的结论是应该重新做一种租赁模式，这种模式是给业主端提供资产管理，客户端提供有品质的可租房源。”熊林曾在一次采访中说道。
熊林最开始在IBM给链家做战略咨询，2010年加入链家。2011年，链家的创始人左晖决定试水自如模式，于是授意刚刚加入链家1年、负责租赁业务分析与战略设计的熊林受命开启了这场“实验“。正式启动自如之前，熊林及团队花了半年时间做规划，招员工，做租房调研，完成财务模型等测算，搭建一个基础系统网站，让自如有了雏形。
2011年10月18日，链家正式启动自如项目，当时主要想解决的是租房市场存在假房源、房屋品质不高等问题，试图通过按间出租的方式，让年轻人能够租得起房子，后又陆续推出了保洁、维修、搬家等服务。
起初，团队也没理解自如要干嘛，拿到好房源转手立刻就出租了出去，熊林却宁可给租客赔钱请他们搬走，再把房屋重新修缮出租。熊林表示，如果就那样租出去，无非是做了个中介、二房东，这样的事情对链家、对市场没任何意义。
由以上可知，自如一开始就定位要做一个重资产、重运营的模式。链家的创始人左晖甚至在一开始就交代熊林，“两年内你别考虑赚钱。”也因此，自如走得并不快。
自如的模式其实与链家的经营策略一脉相承，这个老牌的房地产中介公司，以二手房交易中介生意起家，线下做得非常重，旗下有13万房地产中介，拥有覆盖全国6000万套住宅的数据，2015年，其交易规模达7090亿元。
但，左晖并不想一直当个居住行业的二手房买卖中介巨头，毕竟即便挣再多的差价，链家也摆脱不了“二道贩子”的标签。有关链家的诟病，这些年来不绝于耳，甚至有一种观点称，链家这类房屋中介垄断房源的做法，直接推高了北京的房价；另一方面，二手房交易市场早晚见顶，链家想要长久存活下去，就需要一个新的抓手。
左晖更大的图谋，其实是打造一个居住行业入口级的平台。很明显，依靠二手房交易这种低频模式，链家很难聚集起足够多的流量和数据，反而是依托租房这种更加高频的需求，更有可能找到这个入口。为此，在传统二手房交易中介业务之外，链家开始涉足更加纵深的租房市场，设立自如、丁丁租房两驾马车，模式一重一轻，并对二者都分别寄予厚望，试图找到搭建平台的切入点。
结果，自如活下来了，丁丁租房走入历史。甚至连当年的那条“搅局”鲶鱼爱屋吉屋，如今也面临了巨大的生存困境，宣告了互联网租房中介“轻模式”的破产。
丁丁租房晚于自如3年入局，原本是链家投资的一家互联网房屋租赁公司，2015年3月，丁丁租房以链家全资子公司的身份，依托“互联网思维”进入租房市场，猛砸广告，宣称不收租户佣金、签约后向房东收取数天房租作为中介费，快速拉动流量，从而成为链家试水“互联网+”最旗帜鲜明的一把刀。
左晖当年选择扶植丁丁租房，意图有二：
一是，2014年，以爱屋吉屋为代表的互联网房屋中介杀入市场，这些新中介以“免佣金”、“佣金减半”的噱头入局，迅速做出了流量，影响了链家、我爱我家们的租房业绩，从而对传统房屋中介形成倒逼之势。面对“杀气腾腾”的互联网对手，链家当然要出手应对，于是扶植丁丁以对抗。
二是，让自如与丁丁租房一道来承担蚕食我爱我家等传统中介巨头的任务。
为此，丁丁租房沿用互联网惯用打法，不惜流血烧钱换取市场份额。然而，在一年多的时间里，其业绩却不达预期。反倒是自如稳扎稳打，延续其重运营模式，产品、服务持续升级，势头看好。
2016年，北京自如宣布盈利，这年5月，自如正式从链家集团拆分出来作为独立子公司运营，还在上海和深圳设立了分公司。与此同时，丁丁却渐渐失势了。
结束丁丁之后，左晖为链家留下的租赁业务就只剩下自如，以及链家App上的普租业务。
悄然变化的外部环境
如今看来，2011年链家启动自如，证明了左晖当时敏锐的嗅觉——链家多年来积累的大量房源数据，让左晖较早看到了市场的趋势。
1998年中国房改结束了福利分房以后，商品房开始进入市场。有研究曾经指出，自1998年到2016年19年间，中国新增商品住宅的竣工面积约为9797.34万套，够4亿人口居住。加上各种宅基地建房、集体用地建房、工业用地建房（宿舍）、保障性住房、军产房、央产房、经适房等20余种类型所满足的住房需求，中国已经拥有总量约承载16亿人口居住的房屋面积，也就是说，国内目前在绝对数值上有2亿住房属于过剩供给。
很明显，房地产行业已经从增量市场走向存量市场。
2016年，中国房地产交易总额中，二手房占比首次超过40%，比上年大幅提高。若聚焦北京、上海、深圳3个一线城市来看，二手房交易早已远超新房交易量，分别是新房交易量的2.2倍、3.3倍和2.4倍。数据显示，链家2015年的交易额为7090亿元，其中二手房买卖和租赁交易占比78.8%。
链家董事长左晖曾在公开演讲中指出，欧美、日本等国家早已完成了大规模的房地产开发，从20世纪80年代就开始进入存量房时代，在存量房的资产管理、资产交易及资产优化方面，国内需要优化的地方还很多。
“所有问题归根结底还是外部环境的问题。”熊林认为，长租公寓行业之所以能够形成，主要还是源自外部市场的变化。房地产行业是一个受政策影响巨大的行业，地产中介身居其中，更加不能幸免。
自1998年房改至今，以商品住宅销售为主的房地产行业已经整整活跃了近二十年。2016年以来，各重点城市在楼市调控上均重拳出击，新房、二手房的交易量均显疲态，开发商、中介等产业链中各角色都面临寻找新的增长点的困境。
开发商不仅拿地成本越来越高，回本周期越来越长，且自2016年以来，北京、天津、上海、广东等地出现越来越多开发商自持地块。除了和记黄埔、万达等开发商采用大宗卖地的方式激烈退市以外，更多开发商为了不失去市场，化被动为主动，纷纷竞标政府挂牌的附带自持地块的土地，有些地块甚至百分百自持。
2016年11月，首创天恒中粮联合体以总价57.6亿元、“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”，拿下北京市海淀永丰20号地块，首开住宅全自持地块先河。随后，天津、杭州、广州、佛山和上海等城市也先后推出、成交了相关用地。2017年10月，深圳更首先试水“只租不售”住宅地块，凸显政府发展租赁市场的决心。据中国指数研究院数据显示，截至目前，全国共计推出、成交近80宗开发商自持地块。
自持地块的增加，无疑倒逼“无法甩锅的”开发商在自运营上花心思，才能盘活手上的存量资源。据克尔瑞数据统计，国内TOP30的开发商有1/3已经涉足长租公寓市场。
2017年，政府提出“租售并举”政策，在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下，国家以前所未有的力度推进长租公寓发展，2017年8月为各类鼓励文件的高峰出台期。
开发商、中介、资本纷纷响应，加入租赁市场阵营。据不完全统计，2017年获得融资的长租公寓项目多达13家，这一年也因此被称为“长租公寓元年”。
形势似乎正以不可逆的方式发生转变，而面对这一利好，对于较早进入这个市场的自如、魔方来说，在苦哈哈砸钱投入了多年后，终于等来了做潮头兵的时刻。
在本案例第二部分，我们将探讨自如是怎么玩重运营模式的，其核心是什么。该部分将于4月19日（周四）发布，敬请关注。
（研究员“东区女巫”微信：zhantan-fiona，欢迎提供线索、交流）
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